俗话说，资本就像是鲨鱼，只要有一丁点儿血腥味，那么资本就会在第一时间追逐上去。
美国房地产市场的火爆，自然引发了资本的追逐。
不过，在新世纪之前，那些缺乏监管的资本还稍微老实一点，那么在新世纪之后，尤其是911事件之后，这些来自于华尔街的资本就开始变得肆无忌惮起来。
谁都知道贷款在美国是一件非常普遍的事情，提前消费、寅吃卯粮在美国民众的消费观念中是再普遍不过的事情了。
而且在美国，除了那些超级富豪之外，普通的中产阶级以及绝大部分老百姓在买房的时候是极少会付全款的，他们通常都是通过贷款来购买房产的。
但同样，美国的失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。
次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。
与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。
美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。
在2006年之前的五年时间中，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。
在这样的情况下，很多有关于次级贷款的金融衍生品都纷纷登场，这其中，最为著名的金融衍生品就是“担保债务凭证”，简称CDO，以及“信用违约交换”，简称CDS。
在房产借贷市场中，贷款公司为了分担风险共享收益，找到投资银行，投资银行将其债券化，就产生了“担保债务凭证”—CDO。
而许多投资银行为了赚取暴利，采用20—30倍的杠杆操作。比如有一家张三投资银行的自身资产为30亿美元，采用30倍的杠杆操作，即以30亿美元的资产为抵押去借900亿美元的资金用于投资，如果投资盈利5%，那么张三投资银行就获得45亿美元的盈利，相对于自身资产而言，这是150%的暴利。
但是杠杆操作风险高，按照正常的操作手法，张三投资银行不应该进行这样的冒险操作，但架不住这么操作可以获得高利润啊，于是就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做保险，这种保险就是“信用违约交换”—CDS。
CDS的具体产生过程是这样的：张三投资银行找到李四，李四可能是另一家投资银行或保险公司。张三为杠杆操作做保险，每年支付给李四5000万美元的保险费，连续十年总共5亿美元。如果CDO没有违约，除了5亿美元的保险费，张三还能赚40亿美元，而如果CDO有违约，反正有李四来赔。
这就是信用违约交换！
其实，CDS本质是一种保险——甲方支付保费，标的资产如果违约，乙方赔偿损失。只不过如果以“保险”命名，就会受到针对保险产品的严格监管，因此把名字“金融创新”为“互换”。